Scalenie i podział – podstawy prawne.

Scalenie i podział nieruchomości to procedura regulowana przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 101 do art. 108) oraz rozporządzenia w sprawie scalania i podziału nieruchomości.

Procedurą scalenia i podziału można objąć dowolny obszar pod warunkiem spełnienia wymogów ustawowych. Może to być zarówno kilka działek o powierzchni kilku hektarów jak również większy obszar o powierzchni kilkunastu czy kilkudziesięciu hektarów.

Procedura może być wszczęta przez gminę jeśli plan miejscowy przewiduje takie prace, lub na wniosek mieszkańców lub innych podmiotów, które są właścicielami ponad połowy powierzchni o którą wnioskują. W tym artykule dowiesz się jakie korzyści dla właścicieli działek i gminy daje ta procedura.

O co w tym chodzi?

W wyniku scalenia i podziału nieruchomości dany obszar przeważnie terenów rolnych zostaje przekształcony w tereny budowlane. Najprościej mówiąc, geodeci łączą w całość wszystkie działki ewidencyjne i projektują w ich miejscu nowe działki budowlane, działki drogowe i działki o innym przeznaczeniu, np. skwery, zieleńce, tereny usługowe. Realizacja koncepcji zagospodarowania odbywa się w jednym procesie technicznym i formalno – prawnym, zatem możliwe jest dowolne zaprojektowanie zagospodarowania obszaru objętego scaleniem i podziałem. Finalnie w wyniku prac powstaje wyjątkowo atrakcyjna i funkcjonalna przestrzeń do zagospodarowania, co powoduje, że działki budowlane i domy będą na tym terenie zdecydowanie droższe. Brak planu miejscowego nie jest przeszkodą. Jednak jeśli plan miejscowy jest, zagospodarowanie terenu musi być z nim zgodne. Ale to nie wszystkie zalety i korzyści płynące z tej procedury.

Co zyskują właściciele nieruchomości objętych scaleniem?

Projekt podziału nieruchomości tworzy się przyjmując za punkt wyjścia cały obszar objęty uchwałą o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Zatem kształt i położenie poszczególnych działek objętych procesem nie ma żadnego znaczenia. Dzięki temu scalenie i podział nieruchomości pozwala na optymalne rozplanowanie dróg, uzbrojenia terenu, kształtu i rozmiarów działek budowlanych. Można to zrobić w sposób optymalny zarówno jeśli chodzi o funkcjonalność układu urbanistycznego jak i minimalizację długości potrzebnych dróg i uzbrojenia, co obniża koszty tej infrastruktury. Właściciele nieruchomości zyskują zatem kształtne działki budowlane o optymalnych powierzchniach z wygodnym dostępem do drogi publicznej. Ponadto gmina w ramach zadań własnych zobowiązana jest do budowy dróg oraz sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Koszty wybudowania tej infrastruktury znacznie przekraczają wpływy z opłat adiacenckich. Zatem właściciele stosunkowo szybko zyskują atrakcyjne i uzbrojone działki budowlane, które mogą sprzedać z zyskiem lub potraktować jako lokatę kapitału. Zwrot z inwestycji dla właścicieli działek może być imponujący, jednak są i ciemne strony tego procesu.

Jakie koszty ponoszą właściciele nieruchomości?

Najpoważniejszym obciążeniem dla właścicieli gruntów objętych scaleniem i podziałem jest koszt opłat adiacenckich należnych w wyniku wzrostu wartości nieruchomości. Kwota może sięgać nawet 50% wartości o jaką wzrosła wartość nieruchomości. Przykładowo, jeśli cena 1m2 działki przed scaleniem i podziałem kształtowała się na poziomie 200 zł za m2, a po scaleniu i podziale wynosi ona 600 zł za m2, to opłata adiacencka może wynieść nawet 200 zł za m2. (600 zł- 200 zł = 400 zł, 400 zł x50% = 200 zł).  Należy tu podkreślić, że termin uiszczenia opłaty adiacenckiej nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawodawca przewidział także bardzo korzystny dla właścicieli sposób wnoszenia opłaty adiacenckiej, w tym nawet rozliczenie poprzez przeniesienie na gminę własności części działek.

Koszty prac geodezyjnych są przy tym zaniedbywalne i kształtują się na poziomie kilku zł za m2. Zależą głównie od powierzchni objętej procedurą. Im większy obszar tym prace w przeliczeniu na m2 są tańsze. Ponadto właściciele nieruchomości ponoszą koszty prac geodezyjnych jedynie w przypadku gdy są wnioskodawcami. W innym przypadku koszty te ponosi gmina.

Gmina buduje drogi, wodę i kanalizację. Jednak prąd, gaz i sieci teletechniczne pozostają w gestii właścicieli. Jednak w przypadku obszaru po scaleniu i podziale przedsiębiorstwa branżowe chętnie budują infrastrukturę, gdyż atrakcyjne grunty szybko znajdują inwestorów a oni klientów. 

Przeciętnie 10-20% gruntów zostaje zajęte pod drogi. Powierzchnię tę potrąca się proporcjonalnie z każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem. Właściciele gruntów dostają odszkodowanie za te grunty, jednak jest ono niskie, gdyż do oszacowania kwoty przyjmuje się bazę nieruchomości drogowych. Obecnie cena m2 takiej działki kształtuje się na poziomie poniżej 100 zł/m2 w lokalizacjach, gdzie cena m2 działki budowlanej przekracza 1000 zł. Dlatego niektórzy właściciele działek posiadający kształtne działki z dostępem do drogi przy granicy obszaru scalenia powinni zwrócić na to uwagę. Co ważne, w obszarze objętym scaleniem i podziałem nie projektuje się dróg wewnętrznych. Wszystkie drogi są gminne.

Jakie korzyści ma gmina?

Scalenie i podział pozwala na minimalizację powierzchni i długości dróg oraz infrastruktury. Co za tym idzie koszty są o wiele niższe niż w przypadku spontanicznego rozlewania się miasta. Ponadto atrakcyjny pod względem urbanistycznym obszar ma ogromny potencjał inwestycyjny. Grunty budowlane, zwłaszcza przeznaczone pod inne cele niż mieszkaniowe a także nowi mieszkańcy powodują istotny wzrost bazy podatkowej.

Ale to nie wszystko. Rezultat jaki zostaje osiągnięty jednym postępowaniem i związany z tym nakład pracy i czas jest wręcz niemożliwy do uzyskania innymi sposobami. 

Scalenie i podział – synergia korzyści

Na procedurze scalenia i podziału finalnie zyskują wszyscy. Procedura jest stosunkowo szybka, tania i gwarantuje doskonałe rezultaty. W praktyce cały proces od koncepcji do zagospodarowania terenu przez gminę zajmuje ok. 10 lat. Czas potrzebny na same prace geodezyjne to minimum 1 rok. W gminie Słomniki prace geodezyjne zakończyły się w 2021 roku, a już na terenie objętym scaleniem i podziałem urządzone są drogi i ruszyła budowa nowych domów.  

Niestety procedura scalenia i podziału nie cieszy się zainteresowaniem, choć są gminy jak np. gmina Stare Babice gdzie takich opracowań zrealizowano już kilka i realizują się kolejne. Pod tym linkiem można zobaczyć jak wygląda obszar po scaleniu i podziale we wsi Borzęcin.