Co to jest mapa do celów projektowych?

Mapa do celów projektowych to specjalistyczne opracowanie kartograficzne, przygotowywane przez uprawnionego geodetę. Służy jako baza dla projektanta, który na jej podstawie wykonuje plan zagospodarowania działki lub terenu.

Mapa ta musi być aktualna, co oznacza, że jej zawartość została zweryfikowana w terenie przez geodetę, a wyniki prac przekazane i przyjęte do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Dzięki temu inwestor zyskuje pewność, że uwzględniono wszelkie zmiany w otoczeniu działki, np. nowe zabudowania czy zmiany w uzbrojeniu terenu.

Podstawy prawne mapy do celów projektowych

Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt. 1 Prawa budowlanego, projekt budowlany musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Treść projektu obejmuje m.in.:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:
a) określenie granic działki lub terenu,
b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;
Dodatkowo, art. 2 ust. 7a ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne szczegółowo określa zakres czynności geodezyjnych niezbędnych do sporządzenia tej mapy.

Czym różni się mapa do celów projektowych od mapy zasadniczej?

Kluczowe różnice:
Aktualność – mapa do celów projektowych musi być zweryfikowana w terenie i uwzględniać najnowsze zmiany w otoczeniu działki.
Zakres informacji – oprócz danych zawartych w mapie zasadniczej, mapa do celów projektowych zawiera:
szczegółowe ukształtowanie terenu,
granice terenów o różnym przeznaczeniu (zgodnie z MPZP),
linie zabudowy i linie rozgraniczające.
Przeznaczenie – mapa zasadnicza służy jako ogólny dokument geodezyjny, natomiast mapa do celów projektowych jest podstawą do przygotowania dokumentacji budowlanej.

Etapy uzyskania mapy do celów projektowych

Proces uzyskania mapy do celów projektowych składa się z kilku kroków, które w większości realizuje geodeta. Oto najważniejsze etapy:
Zlecenie wykonania mapy – inwestor przekazuje geodecie dane działki (numer, lokalizację), określa cel i zakres mapy oraz uzgadnia cenę.
Zgłoszenie prac geodezyjnych – geodeta zgłasza prace do odpowiedniego starostwa powiatowego i pozyskuje niezbędne materiały z zasobów geodezyjno-kartograficznych.
Pomiary terenowe – geodeta przeprowadza pomiary działki oraz jej otoczenia.
Analiza danych planistycznych – jeśli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), geodeta uwzględnia jego ustalenia na mapie.
Opracowanie mapy – na podstawie zebranych materiałów i pomiarów geodeta tworzy mapę do celów projektowych, która następnie podlega przyjęciu w Państwowym Zasobie Geodezyjno-Kartograficznym.
Wydanie mapy inwestorowi – Geodeta drukuje mapę (zwykle w czterech egzemplarzach), opatruje ją pieczęciami i przekazuje inwestorowi.

Dlaczego MPZP jest ważny?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa granice terenów o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy i inne kluczowe informacje, które powinny być naniesione na mapę do celów projektowych. Nie wszyscy geodeci uwzględniają te dane, choć jest to wymagane przepisami. Ustalenia MPZP ułatwiają prawidłowe usytuowanie budynku na działce i uniknięcie błędów projektowych.
Podstawa prawna
Zgodnie z §30 Rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego:
Mapa do celów projektowych obejmuje obszar wskazany w zgłoszeniu prac geodezyjnych, niezbędny do sporządzenia dokumentacji projektowej.
Przy jej tworzeniu geodeta wykorzystuje:
dane z Państwowego Zasobu Geodezyjno-Kartograficznego,
wyniki własnych pomiarów terenowych,
ustalenia MPZP i inne dostępne informacje.
Mapa do celów projektowych jest podstawowym dokumentem w procesie budowlanym. Zadbaj o to, by była wykonana przez rzetelnego geodetę, który uwzględni wszystkie kluczowe dane.

Jak długo trwa wykonanie mapy?

Przygotowanie mapy do celów projektowych może potrwać od 3 tygodni do 3 miesięcy. Czas ten zależy od:
procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem przez geodetę niezbędnych do sporządzenia mapy materiałów z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (a jest to różnie w poszczególnych regionach kraju),
konieczności dokonania pomiarów w terenie (warunki pogodowe, pora roku)
czasu potrzebnego na weryfikację prac w starostwie powiatowym oraz uzyskania potwierdzenia przyjęcia wyników prac geodezyjnych do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.

Koszt mapy do celów projektowych

Koszt mapy do celów projektowych zależy od wielkości obszaru i stopnia zurbanizowania terenu. Standardowo, dla działki pod budowę domu jednorodzinnego, wynosi około 1500 – 2000 zł. W przypadku większych terenów lub bardziej złożonych inwestycji cena jest ustalana indywidualnie i zaczyna się od około 400 zł/ha dla dużych inwestycji w terenach niezurbanizowanych nawet do 10 000 zł/ha dla terenów miejskich.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszt mapy do celów projektowych jest obecność punktów granicznych w terenie. Jeśli punkty graniczne są zachowane prace geodezyjne przebiegają szybciej i są mniej kosztowne. W przypadku gdy punkty graniczne nie są oznaczone na gruncie znakami granicznymi lub nie stanowią jednoznacznie identyfikowalnych elementów szczegółów terenowych konieczne może być ustalanie granic działki, co wymaga dodatkowych prac, takich jak pomiary, analiza dokumentacji czy ustalenia z właścicielami sąsiednich nieruchomości. Proces ten zwiększa czas realizacji oraz koszty, szczególnie w gęsto zurbanizowanych terenach.

Szczególne znaczenie ma to w przypadku, gdy budynki mają być usytuowane w odległości mniejszej lub równej 4 metrów od granicy działki lub inne obiekty budowlane – w odległości mniejszej lub równej 3 metrów. W takich, mapa do celów projektowych powinna obrazować przebieg granic działek geodezyjnych spełniających wymagania dokładnościowe. Jeżeli punkty graniczne istniejące w zasobie geodezyjnym nie spełniają standardów dokładności i geodeta nie może pomierzyć granic bezpośrednio w terenie, żeby poprawić dokładność, ponieważ nie ma znaków granicznych, koszt opracowania mapy znacząco wzrasta, gdyż geodeta powinien poprawić dokładność przebiegu granic w procedurze wznowienia lub wyznaczenia punktów granicznych lub ustalenia granic. Procedury te wiążą się z czynnym uczestnictwem stron, są zarówno czasochłonne jak i kosztowne.

Jak długo jest ważna mapa do celów projektowych?

Mapa nie ma ustawowego terminu ważności, ale musi być aktualna w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę. Zmiany na działce (np. nowe zabudowania) mogą wymagać opracowania nowej mapy.

Mapa do celów projektowych z weryfikacją przebiegu urządzeń podziemnych czy bez?

Z naszych doświadczeń wynika, że nawet ponad 30% urządzeń podziemnych jest zlokalizowanych niezgodnie z mapą zasadniczą. Przy opracowaniu mapy do celów projektowych geodeci mają ograniczone możliwości weryfikacji przebiegu instalacji podziemnych. Z uwagi na obowiązujące już od dziesięcioleci przepisy, które nakładają obowiązek inwentaryzacji urządzeń podziemnych na inwestora, zwykle na mapie do celów projektowych znajduje się formułka, że “nie wyklucza się istnienia nie wykazanych na mapie urządzeń podziemnych, które nie zostały zinwentaryzowane”. To generalnie załatwia sprawę i zdejmuje z geodety odpowiedzialność, za ewentualne niezgodności pomiędzy opracowaną przez niego mapą, a faktycznym zagospodarowaniem terenu w zakresie obiektów, których nie widać, ani nie można ich łatwo zidentyfikować i zmierzyć.

Tu z pomocą przychodzi detekcja urządzeń podziemnych w metodyce PAS 128. Jest uznana na świecie i zatwierdzona przez British Standard Institution metodyka pozwalająca na dogłębną weryfikację tego co znajduje się pod ziemią. Nasza firma, dysponując specjalistycznym sprzętem i oprogramowaniem jest w stanie zweryfikować dany teren w zakresie występowania podziemnych instalacji, fundamentów i innych obiektów podziemnych. Georadar i zaawansowany radiodetektor pozwalają zidentyfikować zarówno położenie jak i głębokość na jakiej znajdują się instalacje. Ten zakres prac wykracza poza standardowe opracowanie mapy do celów projektowych, ale w wielu przypadkach jest konieczny do realizacji. W szczególności, gdy inwestycja obejmuje tereny z dużym zagęszczeniem sieci, lub tereny poprzemysłowe, gdzie wiele instancji może w ogóle nie być ujawnionych w mapie.

Podsumowanie

Mapa do celów projektowych jest kluczowym elementem procesu inwestycyjnego, gwarantującym zgodność projektu budowlanego z przepisami prawa i rzeczywistymi warunkami na działce. Aktualność i szczegółowość tego dokumentu wpływa na sukces inwestycji, dlatego warto zlecić jej wykonanie sprawdzonemu geodecie.

Jeśli planujesz inwestycję i potrzebujesz profesjonalnej mapy do celów projektowych – skontaktuj się z naszym zespołem, aby uzyskać fachowe wsparcie na każdym etapie przygotowań!